Jangan Keliru ini Perbedaan SHM dan HGB

Dalam dunia properti, kita mengenal beberapa istilah yang berkaitan dengan hak seseorang atas tanah dan bangunan. Istilah yang populer di bidang properti, antara lain Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). 

Kedua jenis hak atas tanah ini sama-sama memberikan kuasa dan wewenang kepada pemegangnya atas sebidang tanah dan/atau bangunan yang berdiri di atasnya.

Lantas, apa perbedaan SHM dan HGB? Apakah keduanya memberikan hak dan wewenang yang setara? Bagaimana dengan waktu berlakunya? Apa saja konsekuensi hukum yang dibebankan? Mari kita bahas lebih lanjut.

Berikut ini Perbedaan SHM dan HGB

Sumber : Envato

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik adalah sebuah dokumen yang menyatakan kepemilikan seseorang atas sebidang tanah dan bangunan yang berada di atasnya. Merujuk pada Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Pasal 21 Ayat (1), hak milik yang dibuktikan melalui SHM adalah hak tertinggi, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki seseorang atas tanah dan bangunan.

Kuasa Pemegang SHM

Pemegang SHM memegang kuasa penuh atas sebidang tanah dan bangunan sesuai dengan lokasi dan ukuran yang tercantum dalam SHM. Sertifikat ini berlaku seumur, sehingga tidak perlu diperpanjang setelah jangka waktu tertentu. 

Akan tetapi, pemegang hak milik tetap perlu memperbarui SHM jika kepemilikan sebagian bidang tanah yang dimaksud berpindah tangan, baik karena waris, hibah, jual-beli, atau karena hal lain.

Hak milik bisa dipindahtangankan, baik kepada orang lain ataupun negara. Pemindahtanganan kepada orang lain bisa terjadi karena jual-beli, penghibahan, waris, pemberian menurut adat, atau perbuatan lain yang sesuai dengan aturan yang berlaku.

Dari aspek hukum, SHM memiliki kedudukan yang paling tinggi, atau lebih tinggi dari Hak Guna Bangunan (HGB). Bahkan, penerbitan HGB membutuhkan perjanjian autentik dan berkekuatan hukum, antara pihak pemegang hak milik dengan pihak yang akan diberikan hak guna. Hak guna pun terbatas hanya pada bangunan, tidak dengan tanah tempat bangunan didirikan.

Pemegang SHM juga tidak membutuhkan HGB untuk bisa menggunakan bangunan yang didirikan di atas lahan miliknya. Bahkan, pemegang hak milik juga memiliki kewenangan untuk membatalkan pelepasan HGB di atas lahan miliknya yang sebelumnya diberikan kepada pihak lain. 

Meskipun dianggap memiliki kuasa penuh, negara memiliki kewenangan dan kuasa untuk menghapus hak milik atas lahan dan bangunan dari pemegangnya. Hak milik dapat dihapus atau dikembalikan kepada negara apabila:

1. Terjadi pencabutan hak untuk mendahulukan kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara. Dalam hal ini, pemilik hak sebelumnya akan menerima ganti rugi dari Pemerintah.
2. Pemilik menyerahkan secara sukarela kepada negara.
3. Tanah dan bangunan yang menjadi hak milik ditelantarkan.
4. Pewarisan tanpa wasiat kepada WNA atau karena pencampuran harta karena perkawinan dengan WNA.
5. Pemilik berpindah kewarganegaraan.
6. Hak milih dipindahtangankan kepada WNA, WNI dengan kewarganegaraan ganda, atau kepada badan hukum selain yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam UU No. 5 Tahun 1960 pasal 21 ayat (2).
7. Tanahnya musnah.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Selain hak milik, hukum agraria di Indonesia juga mengenal Hak Guna Bangunan (HGB). Pasal 35 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar tentang Pokok-Pokok mendefinisikan HGB sebagai hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang terbatas.

Selain UU No. 5 Tahun 1960, regulasi mengenai HGB diperjelas melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah. Selanjutnya, aturan mengenai HGB direvisi melalui PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah.

Batasan dalam HGB

Pelepasan HGB memberikan kuasa kepada seseorang untuk menggunakan bangunan di atas lahan yang bukan miliknya sendiri. Namun, tetap ada batasan-batasan yang harus dipenuhi oleh pemegang HGB.

Salah satu batasan yang diberikan adalah masa berlaku HGB. Masa berlaku HGB menurut PP No. 18 Tahun 2021 Pasal 37 Ayat (1) adalah 30 tahun. Sebelum masa berlaku ini habis, pemegang HGB dapat mengajukan perpanjangan selama 20 tahun, sehingga totalnya menjadi 50 tahun.

Sebelum masa perpanjangan ini selesai, pemegang HGB dapat mengajukan untuk memperbarui  haknya untuk jangka waktu 30 tahun ke depan. Pembaruan ini hanya dapat dilakukan sekali, dan membuat jangka waktu HGB jika dihitung secara keseluruhan menjadi 80 tahun. 

Selama jangka waktu total 80 tahun ini, pemegang hak dapat memindahtangankan hak gunya kepada pihak lain melalui jual-beli, pemberian melalui wasiat, dan lain-lain.

Konsekuensi Hukum

Meskipun perbedaan SHM dan HGB cukup kentara, kedua hak atas tanah ini memiliki konsekuensi hukum yang serupa. Konsekuensi hukum yang dimaksud di sini adalah kewajiban dan larangan yang diamanatkan oleh UU dan peraturan pemerintah kepada pemegang hak milik dan HGB. 

Lebih jauh lagi, ada ancaman hukuman pidana bagi pemegang hak guna jika tidak menjalankan kewajibannya.

Secara umum, pemegang hak atas tanah, baik hak milik, hak pengelolaan, maupun hak guna, diamanatkan untuk memelihara dan menambah kesuburan tanah serta mencegah kerusakannya. Amanat ini tertuang pada pasal 15 UU No. 5 tahun 1960.

Ancaman pidana terhadap pelanggar ketentuan tersebut dituangkan pada pasal 52. Ancamannya berupa kurungan paling lama 3 (tiga) bulan dan/atau denda paling tinggi Rp10.000,00. 

Kewajiban pemegang HGB dituangkan pada pasal 42 PP No. 18 tahun 2021. Kewajiban ini mencakup pemanfaatan sesuai kesepakatan awal dengan pemegang hak milik, pemeliharaan, menjaga kelestarian, hingga menyerahkan kembali tanah yang diberikan hak gunanya baik kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik.

Sementara itu, ada beberapa hal yang dilarang untuk pemegang HGB sesuai dengan ketentuan pada pasal 43 PP No. 18 tahun 2021. Larangan tersebut antara lain:

1. Menutup pekarangan dari akses publik, lalu lintas umum, dan/atau jalan air,
2. Merusak kelestarian lahan,
3. Menelantarkan tanah,
4. Mendirikan bangunan permanen yang menghambat fungsi konservasi.

Sebagai rangkuman, keduanya adalah Hak Atas Tanah yang bisa diajukan kepada pemerintah. Hak milik adalah hak yang memberikan kuasa dan wewenang tertinggi yang bisa diberikan kepada perseorangan. 

Hak guna adalah yang memberikan kuasa kepada seseorang untuk menggunakan tanah yang bukan miliknya, sesuai dengan perjanjian yang disepakati secara tertulis dengan pemilik tanah.

Demikian penjelasan singkat mengenai perbedaan SHM dan HGB sesuai dengan regulasi agrarian yang berlaku di Indonesia. Semoga bisa membantu!

Wujudkan properti impianmu bersama Hijra Bank melalui produk pembiayaan pemilikan rumah. Hijra Bank menyediakan platform pembiayaan pemilikan rumah untuk pembelian rumah di Jabodetabek dan kota-kota besar di Pulau Jawa.

Pembiayaan pemilikan rumah di Hijra Bank prosesnya cepat, mudah dan murah serta menggunakan akad murabahah. Untuk info lebih lanjut dan simulasi pengajuan plafond pembiayaan pemilikan rumah bisa klik link ini.

Unduh juga aplikasi Hijra Bank yang kini sudah tersedia di